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先租后售法律问题
[添加时间] 2012-2-13 [访问量] 780 [返回]
先租后售的法律问题
可行性:
根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定,商品房的租赁标的应该是现房(已经竣工、并且有明确的权属的)。而《天津市房屋租赁管理规定》对这个规定有所变通,虽然认为“未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的(不得进行出租)”但同时其认为“出租在建房屋的,应当符合国家和本市有关商品房预售的条件。”这里出现了对在建房屋进行租赁的认可。也就是说,即使房屋没有竣工验收,房屋实际权利人(开发商)有权作为出租人向承租人出租该房屋,但是此时要符合国家关于预售的条件,包括:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。同时应当办理完毕销售许可证。
可能遇到的问题:
在公司的实际操作中可能遇到困难,办理租赁备案时,无法提供房屋权属证明(但可以提供土地证作为相关证明)。还有就是招商过程中的宣传,承租人的认可程度以及对预期收益的担忧(商业风险),还有就是政府的干预(政策风险)。另外,天津市规定:出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的,房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意,并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续。那么在实际操作中,这样的操作无疑会增加租赁的难度。
合同设计及条款问题
而实际上,承租人无法在签订协议时立刻进行装修或者营业,对房屋也没有任何实际的控制权。那么合同什么时候生效、租金何时起算、相关权利义务何时开始等等都是问题。因此只能够将租赁合同设计为“附条件生效合同”,也就是设计某一个时间点,如:竣工验收合格、办理总登、办理产权证或者其他一个时间,作为合同生效的时间,并设定根据招商的实际情况设定违约责任,保证开发商的主动权。或者先签订一个认租书,通过该认租书固定一些正式合同的主要条款,达成一致旦并不生效,再在时机成熟时转正式的合同。当然这个合同设计需要符合法律规定,更要符合公司的商业利益。
谁是合同的甲方?
而在前面所述的模式下,没有出售房屋的租赁,甲方(出租人)应该是开发商。因为开发商是合同签订时的实际权利人,也是房屋出售后业主的授权的实际管理人(委托代理租赁或者委托经营管理)
附:房屋出租人或转租人办理房屋租赁合同登记备案手续,须填写《天津市房屋租赁合同登记备案表》,并同时提交下列材料:(1)房屋租赁合同(房屋转租合同)。(2)房屋所有权证书或其他合法权属证明。(3)租赁当事人的身份证明。(4)出租代管房屋的,提供委托代管人同意出租的证明;出租共有房屋的,提供其他共有人同意出租的证明;改变出租房屋用途的,提供市或区、县房产管理局批准的证明;出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的,提供房屋相邻关系人书面同意的证明;出租在建房屋的,提供商品房销售许可证。(5)公有住房转租的,提供公有房屋租赁合同、转租人与出租人签订的书面协议;其他房屋转租的,提供经登记备案的房屋租赁合同、出租人同意转租的书面证明。(6)出租人委托代理人的,提供出租人的委托书、代理人的身份证明。

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